Երևանում բնակարանների իրական արժեքը շատ ավելի բարձր է «պաշտոնական» գներից

Շատ քաղաքացիներ չեն վստահում պաշտոնական տեղեկատվությանը անշարժ գույքի արժեքի հարցում։ Մասնավորապես, նրանց մեջ կասկածներ են առաջացնում այսպես կոչված «բնակարանների մեկ քառակուսի մետր մակերեսի շուկայական գները»։ Բայց, գուցե, դա պարզապես սուբյեկտիվ կարծիքն է այն մարդկանց, ովքեր վարժվել են չվստահել վիճակագրությանը։ Այս հարցի պատասխանի համար ոչ մեծ փորձ է կատարվել՝ մայրաքաղաքի ծայրամասային Մալաթիա-Սեբաստիա շրջանի օրինակով։

Պատահական ընտրանքի մեթոդով ընտրվել է բրոքերների 85 հայտարարություն։ Բացի այդ, մյուս կայքերից լրացուցիչ ընտրվել է եւս 50 հայտարարություն, բայց արդեն բնակարանների սեփականատերերի։ Վերջինների մեջ կարող են «թաքնվել» այդ նույն բրոքերները, որոնք չեն ազդարարում իրենց մասնագիտության մասին։

Ընտրության արդյունքում տեղեկատվություն է ստացվել 135 գովազդի վերաբերյալ: Համեմատության համար. հուլիսին Մալաթիա-Սեբաստիայում վաճառվել է «ընդամենը» 71 բնակարան։ Հայտարարություններում ցուցադրվող գները կարճ անվանենք «բրոքերային» գներ: Նախ, նշենք, որ «պաշտոնական» գներն արդեն վաճառված բնակարանների ֆիքսված գներ են:

«Բրոքերականը» եւս առաջարկի գներ են, որոնք կարող են որոշ չափով նվազել վաճառողի եւ գնորդի միջեւ առեւտրի արդյունքում: Նախ դրամով «պաշտոնական» ցուցանիշները հաշվենք դոլարով։ Մալաթիա-Սեբաստիայում վարչական շրջանում արդյունքը հետեւյալն է. հուլիսին միջին շուկայական գինը 1 քմ համար համարժեք էր 596 դոլարի։

Մինչդեռ, «բրոքերային» միջին գինը սեպտեմբերին կազմել է 839 դոլար 1 քմ համար։ Այսինքն՝ 1,4 անգամ ավելի, քան «պաշտոնական» գինը: Նույնիսկ եթե մենք նվազեցնենք այս գինը 10%-ով (նվազում գնորդի հետ առեւտրի արդյունքում), միեւնույն է, այն ստացվում է 1,3 անգամ ավելի, քան «պաշտոնական» գինը: Այնուամենայնիվ, մենք համաձայն ենք, որ բնակարանի արժեքի մեկ տասներորդի համար զեղչը ֆանտազիայի ոլորտից է։ Այնուհետեւ եկեք որոշենք վաճառվող բնակարանների միջին մակերեսը՝ 76,8 քմ: Այստեղից կհաշվարկենք նման բնակարանի արժեքը՝ ինչպես «պաշտոնական» գնով, այնպես էլ «բրոքերային» գնով:

Այսպիսով, «պաշտոնական» գնով, Մալաթիա-Սեբաստիայում «միջին» բնակարանը վաճառվել է հուլիսին 45,8 հազար դոլարից ցածր գնով: «Բրոքերային» գնով՝ սեպտեմբերին նման բնակարանի արժեքը կազմել է 64,4 հազար դոլար: Տարբերությունը հսկայական է`18,6 հազար դոլար։ Շատերը կհարցնեն. գուցե երեք ամսվա ընթացքում գները նույն 1,4 անգամ թանկացե՞լ են: Այնուամենայնիվ, վերջին ամիսներին «պաշտոնական» գների դինամիկան բնութագրվում է աճի բավականին ցածր տեմպերով: Այսպես, հուլիսին, հունիսի համեմատ, Մալաթիա-Սեբաստիայում բնակարանների «քառակուսու» միջին շուկայական գներն աճել են 0,9%-ով։ Ինչպես ենթադրվում է, առք ու վաճառքի գործարքներ կատարելիս գնորդը եւ վաճառողը միտումնավոր նվազեցնում են բնակարանների (ինչպես նաեւ այլ անշարժ գույքի) արժեքը:

Սա է մեր իրականությունը: Բացի այդ, կարող են լինել երեւույթը գներով բացատրելու այլ տարբերակներ: Օրինակ, հաշվարկման մեթոդի նրբություններ։

Հայտարարություններում նշված են վաճառվող բնակարանների միայն հիմնական պարամետրերը: Այնուամենայնիվ, ինչ-որ եզրակացություններ անել հնարավոր է: Օրինակ, բնակարանների բաշխումը (ընդհանուրի տոկոսային հարաբերությամբ), ըստ գների ինտերվալների, որը ներկայացված է 1-ին աղյուսակում:

Ինչպես տեսնում ենք, գովազդում բնակարանների կեսից ավելիի (52 տոկոս) արժեքը «քառակուսի մետրի» դիմաց 700 դոլարից 900 դոլարի սահմաններում է: Նշենք, որ Մալաթիա-Սեբաստիան մայրաքաղաքում միշտ առանձնացել է բնակարանների համեմատաբար ցածր գներով: Մի շարք պատճառներով մայրաքաղաքի այս արվարձանը չէր հետաքրքրում ապահով գնորդներին: Ուստի շինարարական կազմակերպություններն շրջանցում են այն:

Այնպես որ, թաղամասի գրեթե ամբողջ բնակարանային ֆոնդը ներկայացված է խորհրդային ժամանակաշրջանում կառուցված նախնադարյան շենքերով: Մալաթիա-Սեբաստիայի համար բնորոշ է բնակարանների երկրորդային շուկան, որտեղ գները (մնացած բոլոր հավասար պայմանների դեպքում) սովորաբար ավելի ցածր են, քան առաջնայինում:

Տեղեկատվության ընտրված զանգվածը թույլ տվեց մեզ ստանալ մի հարցի պատասխան: Վաղուց կարծիք կա, որ որքան շատ են սենյակները բնակարանում, այնքան ավելի ցածր է 1 քմ-ի գինը: Այստեղից էլ, ըստ էության, ամենաբարձր ցուցանիշը պետք է լինի մեկ սենյականոց բնակարաններինը: Սակայն մեր կողմից ընտրված օրինակներում ամենաբարձր միջին գինը (887 դոլար մեկ քառակուսի մետրի դիմաց) առկա է երկու սենյականոց բնակարանների դեպքում: Միայն դրանցից հետո են գները հետեւողականորեն նվազում (տես 2-րդ աղյուսակը):

Դժվար չէ նկատել, որ չորս սենյականոց բնակարանները միջինում ընդամենը մի քանի հազար դոլարով են ավելի թանկ երեք սենյականոց բնակարաններից: Սակայն այսպիսին են մեր կողմից ընտրված առաջարկների գները: Ահա դրա հնարավոր պատճառներից մեկը: Մեր ցանկից չորս սենյականոց բնակարանների ավելի քան երկու երրորդը (34 տոկոս) գտնվում է շենքերի առաջին կամ վերջին հարկում: Եվ այս հարկերը պոպուլյարություն չեն վայելում գնորդների շրջանում:
Երեք սենյականոց բնակարանների դեպքում, օրինակ, այս ցուցանիշը մի քանի անգամ ցածր է՝ ընդամենը 10 տոկոս: Բացի այդ, ստանդարտ հայ ընտանիքը նախընտրում է երկու կամ երեք սենյականոց բնակարաններ: Այդպես ավելի էժան է, բնակարանի վերանորոգման եւ կոմունալ ծախսերն էլ ավելի քիչ են:

Ամփոփելով՝ շեշտենք, որ Մալաթիա-Սեբաստիա վարչական շրջանի օրինակն ամենեւին էլ եզակի չէ: Վստահաբար կարելի է ասել, որ գների նույն անհամապատասխանություններն առկա են ինչպես մայրաքաղաքի մնացած թաղամասերում, այնպես էլ հանրապետության այլ քաղաքներում:

Մինչդեռ նման տեղեկատվությունը մոլորեցնում է ոչ միայն մեր քաղաքացիներին, այլեւ՝ օտարերկրացիներին, ովքեր ցանկանում են բնակարան գնել Հայաստանում: Այդպես խարխլվում է վստահությունը պաշտոնական վիճակագրության նկատմամբ, որն առանց այդ էլ լուրջ կասկածներ է առաջացնում մարդկանց մոտ:

Աղբյուրը՝ News.am