Владелец «Ташира» – РБК: «Сейчас жилье продается лучше, чем до кризиса»

«Ташир» известен в России в первую очередь сетью торгцентров «Рио», но его интересы гораздо шире. В интервью РБК основатель группы Самвел Карапетян рассказал, что его связывает с «Газпромом», «Интер РАО» и Артемом Чайкой.

— Журнал Forbes писал, что секрет вашего успеха в том, что в каждом регионе вы находите влиятельного представителя армянской диаспоры и ведете дела с ним.

— В большинстве случаев это так, со своими легче работать, но партнеров мы выбираем по принципу надежности.

— В то же время у вас много интересных партнеров из числа российских бизнесменов. Согласно базе СПАРК, у вас есть компания — «Георесурс», 25% в которой принадлежит Артему Чайке, старшему сыну генпрокурора, все верно?

— С компанией «Георесурс» мы строим торгово-развлекательный центр «Рио» в ​Мытищах, вблизи Ярославского шоссе. «Георесурс» участвует землей, мы полностью финансируем строительство.

— В базе данных арбитражного суда есть постановление — наложить на «Георесурс» штраф в связи с тем, что стройка начата без соответствующей документации.

— На данный момент все разрешения получены.

— А как образовался ваш союз с Артемом Чайкой? Он к вам пришел и сказал: «У меня есть земля, не хотите ли построить?»

— К Артему Чайке я отношусь с уважением, считаю его достойным бизнесменом, познакомился с ним лично после заключения сделки. Предложение о партнерстве в проекте в Мытищах было получено командой «Ташир», ответственной за развитие бизнеса. Что же касается господина Чайки, то знаю, что он сейчас развивает много интересных проектов и активно инвестирует в Калужской области (в этом регионе Карапетян, по сути, начинал бизнес, см. справку. — РБК).

— Вроде бы и «Газпром» в числе ваших партнеров?

—Да, верно. Мы участвуем в строительных проектах «Газпрома» — их много.​

— Можете крупные проекты назвать?

— Без комментариев.

— На «Силу Сибири» было объявлено два тендера в августе. Насколько нам известно, на них никто не пошел — была низкая цена, после чего объявили новый тендер на те же участки.

— Желание участвовать в конкурсах, о которых вы говорите, несомненно, было, однако мы критически оценили свои возможности и приняли решение на этом этапе воздержаться. Это стратегически важный объект для страны, и ты не можешь подвести, должен иметь достаточные ресурсы.

— В проектах правительства Москвы вы также часто задействованы: довольно много заказов по программе «Моя улица» получила ваша структура — холдинг «Каскад».

— В проектах по благоустройству города мы намерены развиваться дальше, и не только в Москве, но и в других регионах. Есть еще другой нюанс: так сложилось, что традиционно строительством улиц и дорог в основном занимались армяне. В этом есть некая традиция преемственности, и мы намерены ее сохранить. В какой-то мере это можно назвать «армянским бизнесом». Однако важно и другое: каким образом получить эти проекты. Могу сказать однозначно: специальных преференций нет ни у кого, на деле это тяжелая и очень ответственная работа. Может быть, поэтому сейчас на рынке мало компаний, которые могут работать с городом и его не подводить.

— Вы сильно нарастили долю госзаказа в ваших проектах?

— Что, по-вашему, сильно? В этом направлении мы двигаемся весьма стабильно и уверенно.

— В начале осени было объявлено, что вы покупаете у «Интер РАО» компанию «Электрические сети Армении». Зачем вам этот актив, на нем же много долгов?

— Да, долги у компании были, это порядка $220 млн. Актив купили, чтобы закрыть эти долги.

— Как понимать? Это благотворительность?

— Нет, конечно, понятно, что это не благотворительность. «Энергетические сети Армении» — хорошая компания и долгосрочный актив, а под нашим управлением она станет гораздо лучше.

— Чем же хороша убыточная компания?

— Компанию мы получили в очень тяжелом положении. Она была убыточной, а станет прибыльной.

— Кто к вам пришел с предложением о покупке?

— Предложили в «Интер РАО».

— Кто именно — предправления Борис Ковальчук?

— Естественно, без господина Ковальчука такой актив не продадут. С предложением о покупке актива к нам обратился один из членов правления «Интер РАО». Окончательное решение было принято после того, как об этом попросили власти Армении.

— Вас о покупке вроде бы просили и премьер-министр Армении Овик Абрамян, и президент Серж Саргсян ​— после того как в Ереване начались митинги против повышения тарифов на электричество. Они опасались, что люди могут выйти из-под контроля?

— Да, просили власти Армении. С одной стороны, мы хотим привести компанию в порядок, с другой — понимаем, что это стратегический актив для республики, влияющий на инвестиционный климат в стране. Уверен, что мы можем его изменить.

— Денежная была сделка?

— Да. Никто не подарил нам этот актив.

— Во сколько он вам обошелся?

— Мы пока не раскрываем условий сделки.

— Вы упомянули, что компания досталась вам с долговой нагрузкой в $220 млн. Можно хотя бы узнать, какую часть долгов вы погасили?

— Порядка 20%.

— Вы видели предположения в армянской прессе о том, что вы купили этот актив с политическим прицелом — чтобы ваш брат Карен Карапетян, бывший глава администрации президента Армении, известный политик, стал премьер-министром страны?

— Десять лет об этом пишут, но за все это время премьер-министром Армении он не стал. Что касается сделки с «ИнтерРАО», то к нему никакого отношения она не имеет. Покупку «Электрических сетей Армении» мы рассматриваем в комплексе: как бизнес и помощь родине.

— Почему вы купили «Электрические сети Армении» при помощи офшорных активов?

— Ничего странного в этом я не вижу. Что касается покупки «Электрических сетей Армении», то по структуре это была очень сложная международная сделка, покупали компанию у «дочки» «ИнтерРАО». Для обеспечения чистоты сделки и пошли на офшорную юрисдикцию.

— У вас довольно много компаний записаны на офшоры. Вы выводить их оттуда собираетесь в свете последних законодательных инициатив о деофшоризации?

— У нас не так много компаний на офшорах, и в этом плане мы всегда работаем в рамках закона. На офшорах мы ни рубля дивидендов до сих пор не получали.

— Какую долю в компании вы купили?

— Мы купили 100%.

— «Интер РАО» в отчетности пока показывает продажу 25%.

— Структура соглашения такова, что доли к нам отходят в несколько этапов. На данный момент нам уже принадлежат 50% акций актива.

— До конца 2016 года у вас будет 100%?

— Может, все зависит от нас.

— Как вы планируете зарабатывать за счет электросетей? Это рынок очень зарегулированный, даже в России все энергетики жалуются — и сбыты, и сети, и генерация.

— Это правда. Энергетика — очень уязвимый бизнес, много зависит не только от регуляторов, но и от потребителей. Но в Армении, что удивительно, за электричество люди платят регулярно и дисциплинированно. Сейчас плата за потребление электроэнергии населением составляет примерно 99,8%.

— И все-таки — откуда возьмется маржа?

— Мы пока не думаем о марже, в ближайшие пять лет точно не будем думать об этом. Это долгосрочный актив, навсегда.

— Вы назначили на работу в «Электрические сети Армении» бывшего топ-менеджера компании Карена Арутюняна. Несколько лет назад его отстранили от должности в связи с антикоррупционным разбирательством. Почему вы решили его вернуть?

— Сведения о том, что Карена Арутюняна отстранили по коррупционным соображениям, не соответствуют действительности. В «Электрических сетях Армении» он являлся главным бухгалтером, затем перешел в «Высоковольтные сети Армении» в качестве заместителя генерального директора.

— Карен Дарбинян, бывший технический директор компании, тоже был отстранен от должности в связи с коррупцией — вы и его взяли на работу.

— Карена Дарбиняна я не брал на работу, он не числится в компании как сотрудник. Но, на мой взгляд, он один из опытных энергетиков Армении, поэтому консультирует нас в некоторых вопросах.

Не только девелопер

Промышленно-строительная группа «Ташир» была основана в 1999 году и сейчас включает в себя более 200 компаний. Группа работает в области девелопмента, финансов, промышленности, строительства, энергетики, ретейла, ресторанного бизнеса и индустрии развлечений (см. инфографику). Ее штат насчитывает 45 тыс. работников в 62 городах России и за границей.

По собственной оценке, группа возвела объекты общей площадью 2,5 млн кв. м, ежегодно эта площадь увеличивается еще на несколько сотен тысяч квадратных метров.

На сайте группы дальнейшее развитие девелоперского бизнеса названо приоритетом «Ташира». В 2010 году, по данным Forbes, девелопмент приносил «Таширу» 16,9% прибыли (третье место после строительства и снабжения). В 2014-м, как утверждал сам Карапетян, эта доля доросла до 50%. Что касается выручки, то в прошлом году строительство и девелопмент принесли 95 млрд руб., энергетика и инжиниринг ​— 12 млрд руб., производство — 9 млрд руб., ретейл и индустрия развлечений — 6,5 млрд. «Мы закаленные: пережили два кризиса — в 1998-м и 2008-м. И оба раза смогли воспользоваться открывшимися возможностями», — говорил Карапетян РБК.

В сентябре 2015-го стало известно, что «Ташир» приглашен в качестве генподрядчика для строительства нового здания Следственного комитета в Москве к 2018 году. Стоимость строительства составит 6 млрд руб., а площадь здания — 60 тыс. кв.м.

В сентябре было объявлено, что «Ташир» купил две дочерние компании «Интер РАО» в Армении: «Электрические сети Армении» и Разданскую ТЭС. Перед этим в Ереване прошли протесты против роста цен на электроэнергию. «Ташир» собирается паритетно с правительством Армении компенсировать разницу между старыми и новыми тарифами. Затем «Ташир» займется экономической и технической модернизацией деятельности компаний.

— Как девелоперы воспринимают нынешний кризис?

— Что касается текущей ситуации, то основная проблема — это курсы валют. Постоянно идет обесценивание рубля, неопределенность, отсюда на рынке возникает паника. Это и есть главная причина того, что недвижимость плохо сдается и плохо продается. Все живут в неопределенности.

— А вы как с этим справляетесь? «Ташир» открывает сразу четыре торговых центра в Москве в этом году — впечатляет на общем фоне.

— Мы с этим справляемся молча. За эти годы нам удалось сформировать существенный задел: строительство торговой недвижимости расширилось до федерального масштаба, мы создали сетевой проект («Ташир» владеет сетью из 33 торгово-развлекательных центров в 20 городах России. — РБК), сеть позволяет более слаженно работать с арендаторами.

— В интервью РБК в начале 2014-го вы говорили, что рынок торговой недвижимости сильно недонасыщен — еще лет на десять хватит. Но нынешние отчеты консалтинговых компаний фиксируют сокращение спроса со стороны ретейлеров, сдача в аренду торговых помещений идет плохо. Вы не изменили свое мнение?

— Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то мы параллельно движемся во всех направлениях, кроме, пожалуй, офисного сегмента. В любом случае торговые центры для нас остаются приоритетными. Как я упомянул выше, в текущей экономической ситуации мы сумели найти возможности для роста, не только не заморозили ни один проект, но вошли в новые. Так, в этом году открыли два торговых центра — в Сочи и Твери, достраиваем и готовим к открытию до конца года еще два — в Румянцево (на территории Новой Москвы. — РБК) и на юго-западе столицы.

Строятся еще два объекта в Подмосковье — многофункциональный центр на Аминьевском шоссе и новый торговый центр в Мытищах, достраиваем центры в Архангельске и Ереване. Начинаем активно участвовать в московской программе ТПУ (подразумевается возведение моллов рядом с транспортно-пересадочными узлами. — РБК): город планирует объявлять конкурсы, и во многих из них мы будем участвовать.

— То есть стагнации в коммерческой недвижимости нет?

— Раньше себестоимость строительства, допустим, в Москве, была $2–2,5 тыс. за метр, а продавали по $5–6 тыс. Сегодня себестоимость снизилась до уровня — $1 тыс., продаешь за $2,5 тыс. за метр. Доходность не меняется, просто те, у которых сохранились долларовые аппетиты, мучаются. Но если быстро принимаешь решение, что работаешь в рублевой зоне, то, по сути, ничего не изменилось. К примеру, могу сказать, что у нас даже сейчас жилье продается лучше, чем до кризиса.

— Год назад вы так же говорили, что любые проекты в недвижимости должны окупаться за три года.

— Это актуально и сейчас: очень часто проекты окупаются даже за год-полтора. В целом мы рассматриваем проекты, которые обеспечивают возврат денег максимум за три года.

— Есть мнение, что в начале 2016 года нас ожидает массовое банкротство девелоперов.

— Банкротиться мы точно не планируем. И мне кажется, «Ташир» сейчас большую долю рынка девелопмента забирает. Мы всем желаем удачи, но понятно, что, если конкуренты уходят, для нас это дополнительные возможности для развития.

— В кризисных 2008–2009-м вы много покупали, например, приобрели участок под строительство жилого квартала «Газойл-Сити» рядом с центральным офисом «Газпрома». А сейчас вроде бы о ваших покупках не слышно.

— В этом году мы приобрели больше активов, чем в прошлый кризис. Много купили, много строим. Например, в прошлом году у «Газпром-Медиа» приобрели участок под строительство 400 тыс. кв. м в микрорайоне Сколково, в том числе 250 тыс. кв. м жилья и 150 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

— По нашей информации, вам совладелец группы ПИК Сергей Гордеев предлагал купить сразу несколько строящихся универмагов?

— Нет.

— Что-то из его портфеля интересует?

— Честно говоря, не знаю, какие там есть интересные активы. Мы и раньше внимательно относились к проектам, которые покупали, а теперь — тем более. Важно место под строительство, и сейчас рисковать точно не будем. В целом на текущий момент ничего интересного на рынке пока нет.

— Снова про «Газойл-Сити»: не так давно проект изменил свой бренд, концепцию, риелторы рассказывают — там цены снизились.

— Нет, цены не снизились. Цены остались те же, даже чуть увеличились, но в рублях. Мы от доллара перешли в рублевые цены. Насчет бренда: раньше ориентировались на то, что основными покупателями будут работники нефтегазового сектора, а получилось так, что 90% покупателей приходят с рынка. Поэтому решение о ребрендинге было логичным.

— В Ереване у вас большие планы в части недвижимости?

— В Ереване у нас два действующих и два строящихся торгово-развлекательных центра, которые будут открыты во втором квартале 2016 года, есть офисные центры и другие виды бизнеса.

— Где вы берете новые идеи для бизнеса?

— Большинство проектов, исходя из текущей экономической ситуации, создаем сами. Бывает, что предлагают извне. Решения всегда принимаем взвешенно, оцениваем и, если находим проект перспективным, движемся дальше и развиваем.

— Есть какие-то новые отрасли, которые вам интересны и к которым присматриваетесь?

— Безусловно, есть, объявим о них, как только будут результаты. В октябре этого года подписали с правительством Москвы меморандум о сотрудничестве в сфере инноваций, в соответствии с которым будет создаваться инфраструктура для появления проектов и компаний в сфере высоких технологий. Кроме того, разрабатываем проект в сфере медицины.

— Forbes оценивает вашу прошлогоднюю выручку в 135 млрд руб. Насколько эта цифра близка к реальности? Есть ли прогноз на 2015 год?

— По итогам года мы ожидаем существенный прирост. С учетом «Электрических сетей Армении» выручка увеличится минимум на 30 млрд руб.

— Раньше вы говорили, что основной заработок «Ташира» — это девелопмент, он приносит больше половины выручки. По-прежнему так?

— Да, девелопмент — значительная часть в структуре группы. Однако тенденция последних лет ведет к тому, что поступательно начинает увеличиваться доля энергетики, за последние годы мы много инвестировали в это направление.

— Как устроен менеджмент в «Ташире»?

— У нас управленческая вертикаль — каждый из десяти вице-президентов ведет отдельное направление и создает свою команду.

— Вы во всех своих интервью говорите, что компания работает на ручном управлении, что вы во все дела досконально вникаете.

— Да, я лично принимаю участие в выборе ключевых проектов и решений.

— Какое из направлений бизнеса вам самому больше всего нравится?

— Естественно, девелопмент. Мы, как компания полного цикла, комплексно подходим к реализации объектов недвижимости: от строительства до дальнейшего управления. С этой точки зрения, когда ты создаешь что-то сам с нуля и дальше развиваешь, и есть особый смысл.

— А мы думали, энергетика...

— Безусловно, энергетика занимает важное место в структуре бизнеса группы, иначе мы бы не развивали это направление более десяти лет. Однако строительство лично для меня имеет особое значение: взять, например, проект, который мы сейчас реализуем: квартал «Известия» на Пушкинской площади. Это многофункциональный проект в ключевом историческом месте столицы, где мы планируем возвести жилье, торговые, офисные и гостиничные площади.

— Как вы вошли в этот проект?

— Очень просто! Это инвестиционный контракт — 40% у Управделами президента, 60% — у «Ташира».

— Складывается впечатление, что «Ташир» немножко притормозил развитие гостиничной сети.

— Не немножко, а резко притормозил. Доходность этого бизнеса на текущий момент абсолютно не устраивает.

— Может быть, планируете продавать эти активы?

— Продавать мы ничего не планируем.

— Вы недавно анонсировали новый розничный проект — «Ферма РФ». Почему вы решили заняться поставками свежих овощей, фруктов и мяса, если учитывать, что ваше предыдущее начинание, сходный, по сути, проект «Фреш Маркет», успехом не пользовался?

— Есть большой накопленный опыт, кроме того, имеются сельскохозяйственные активы, что дает фору в развитии проектов в области продуктового ретейла. В свете текущей экономической ситуации мы стали более тщательно подходить к стратегии развития в этой области. Так, в этом году мы приобрели в Наро-Фоминске мясокомбинат, откуда будем поставлять мясо. Овощи также на 50–60% планируем сами выращивать. Кроме того, у нас большое рыбное хозяйство в Калуге. Как видите, производственных мощностей хватает.

— Строительством центра «Рио» в Мытищах руководит ваш сын. Это один из его первых проектов?

— Да, с 2012 года он присоединился к управлению и отвечает за развитие девелоперского сектора группы. Под его руководством реализуются все действующие объекты коммерческой недвижимости «Ташира», а проект в Мытищах — первый, к которому он приступил с нуля.

— Как вы оцениваете, насколько успешен его менеджмент в этом проекте?

— Он успешный менеджер. Мы оцениваем этот проект как очень перспективный, это уже чувствуется по спросу со стороны арендаторов, и, конечно, большую роль играет удачное расположение.

— Ваши дети участвуют еще в каких-то проектах «Ташира»?

— Мои дети отвечают за различные направления в структуре группы. Старший сын, Саркис, как я сказал, руководит девелопментом, дочь, Татевик, развивает сеть кинотеатров «Синема Стар» и отвечает за инновационный сектор, младший сын, Карен, — студент МГИМО и тоже, надеюсь, скоро придет отцу на подмогу.

— Почему вы так любите работать с родственниками?

— Потому что они никогда не подводят и сами у себя не воруют. Всей душой болеют за дело. С родственниками мне повезло однозначно.

— Вы говорили о том, что планируете разделить «Ташир» — переписать доли в бизнесе на детей. Этот процесс уже начался?

— Начался.

— Какую долю в группе планируете отдать детям?

— Жизнь покажет. Все будет зависеть от того, как они будут работать.