Բնակարանների գները կիջնե՞ն․ ի՞նչ է կատարվում անշարժ գույքի շուկայում

Մայրաքաղաքում 2023-ին բնակարանների առքուվաճառքի գործարքները մոտ 24 տոկոսով նվազել են։Իսկ բնակարանների գներն, այնուամենայնիվմ բարձր են: Ինչի՞ մասին է խոսում այս հանգամանքը: Մասնագետները պնդում են, որ գնաճն արհեստական է եւ առաջիկա անկումը անխուսափելի կլինի, պարզապես ապագայում ՝ մոտ 10 տարուց նորից թանկացումներ կլինեն։

Ուշագրավ է, որ հիպոթեքային վարկի տոկոսադրույքի դիմաց եկամտահարկի վերադարձի ծրագրով 2023 թվականին պետբյուջեից վճարվել է մոտ 80 մլրդ դրամ: Hraparak.am-ը փորձել է պարզել առաջիկայում բնակարանների գնանկման պատճառները։ Ճարտարագետ Կարապետ Հովհաննիսյանը վստահ է, որ առաջիկայում անշարժ գույքի գները բավականին նվազելու են, ինչը կբերի խելամիտ արժեքի: Մասնագետը նշում է պատճառները․

«Շուկայի լճացումը՝ առաջարկը մի քանի անգամ շատ է պահանջարկից։ Գները ուռճացվեցին, մի կողմից երկրի ղեկավարի անհիմն հայտարարությունից, թե գները բարձրացնում են, մյուս կողմից՝ կառուցապատողների ստեղծած արհեստական սղությունից (կրիզիսից), իբր դեռ հիմքից բոլորը վաճառված են, բայց իրականում այդպես չէր, ինչը երևաց հետո, և դեռ տեսնում ենք։ Ընդ որում՝ հենց կառուցապատողների ստեղծած կեղծ սղությունն ու կեղծ պահանջարկն էլ դաշտ բերեց հարյուրավոր նոր կառուցողների, ինչն էլ մեծացրեց առաջարկը։

Հեշտ ու արագ գումար աշխատելու մոլուցքով՝ մարդիկ իրենց 5-10.000$ ազատ միջոցները ներդրեցին այդ ոլորտ, որ հեշտ վաճառեն և շահույթ ստանան, բայց հիմա իրականում շատերը գնած գնով վաճառելու խնդիր ունեն, այն էլ եթե կառուցապատողը «թույլ տա»։ Ռուս «էլիտար փախստականների» ալիքի ժամանակ բարձր վարձերը գայթակղեց շատերին, ու վարձի հույսով վարկով բնակարան գնեցին որպես բիզնես , բայց հիմա վարձերի անկումից բացի նաև վարձովի պահանջարկ չկա ու վարկով գնված գույքերը իրենց վարկը չփակելու պատճառով գալու են շուկա ։

Կառուցապատողները շատ մեծ քանակի փոխանակումով տված բնակարան ունեն՝ փոխանակած շինանյութերի (բետոն, ամրան, պատուհան , մալուխ և այլն ) և շինարարների հետ աշխատանքի դիմաց, որոնց վկայականները երբ տան, դրանք նույնպես մտնելու են շուկա վաճառքի՝ ամեն շենքում 20-50 բնակարան։ Վարձով բնակարանների գները տրամաբանորեն պետք է նվազեին ու դեռ շատ կնվազեն քանի որ շատ մարդիկ, ովքեր վարձով էին, բայց բնակարաններ ունեին գնված, արդեն ստանում և գնում են իրենց բնակարաններ, իսկ վարձերը որքան նվազեց, այնքան ոչ շահեկան կդառնա գույքը պահել, ինչն էլ նորից կավելացնի առաջարկը։

Գոյություն ունի կառուցապատման խելամիտ արժեք՝ ամենաորակյալ շինարարության դեպքում 1քմ 500-600$։

Հողը՝ բարձրահարկի միավորի դեպքում , եթե նույնւսկ բոլոր կանաչապատման ստանդարտները պահեն , որ գրեթե ոչ մի տեղ պահած չէ, լավագույն տեղերում 1մք 100$ գումարած 20% հարկ, գումարած 20% -30% եկամուտ։

Գալիս դառնում է 900-1100$ 1մք ի համար, այն ինչ արհեստական դարձրել էին 1800-2500$, իհարկե տակից էժան վաճառում էին , դե քաղաքը փոքր է, ով էլ գնում է, մի ծանոթ գտնում է կառուցապատողի հետ, դե իրենք էլ՝«ախպերս քո համար այսքան   տարբերակով վաճառում են», բայց դրան զուգահեռ շուկայում գին էին պահում, որ երկրորդային վաճառողները այդ գնով կողմնորոշված թանկ պահեն և վաճառքի բաժինը խլում էին, իսկ իրականում նորակառույցները կկանգնեն 900-1100$ սահմանի։
Իհարկե այն կառուցապատողները, ովքեր գլխանց են եկամուտը վատնել, ու շինարարությունը ավարտելու խնդիր ունեն, հնարավոր է ավելի էժան վաճառեն քան ինքնարժեքն է։

Իսկ հին շենքերը, որոնք արդեն 50-80 տարվա մաշված են և շատերը վթարային, նկուղները կոյուղաջրերով, դրանք տրամաբանորեն 500-700$ ի սահման կգան առավելագույն դեպքում։

Բացառություն կլինեն այս գներում փոքր կենտրոնը և «լավ» թաղամասերի առաջին գծերը ։

Գների վրա ազդելու է նաև խիտ կառուցապատվող համայնքներում ապրելու անհարմարությունը , այստեղ բոլորը ավարտելուց հետո մի շարք խնդիրներ կլինեն (խցանում, ջուր, կոյուղի, աղբահանություն և աղմուկ ) ու կսկսվի փախուստ դեպի երևանամերձ համայնքներ, բնականաբար շուկան ողողելով նոր առաջարկներով ։

Մի քանի բան հստակ է ․չնայած բարենպաստ եղանակին և ժամկետի խնդրին  կառուցապատողները բոլորը սպառել են ժամանակը և շուտով տույժ են վճարելու), կառուցապատողների մեծամասնության մոտ կանգնած վիճակ է , ինչը խոսում է վաճառք չլինելու , գումար չլինելու հետ , ու ավարտի վտանգ ունեն շատերը։

Ավարտված շենքերի բնակարանների մեծ մասը դատարկ են, երեկոյան ժամի անցեք,  նայեք,  կհամոզվեք։ Այսքանից հետո անհասկանալի է անտրամաբանական պնդումները , որ գները անկում չեն ունենա , ընդ որում զարմանալի է որ պետության ղեկավարությունը կարծես չի ուզում գների կայունացում , փոխանակ սոցիալական բնակարանաշինության ծրագրեր բերի։

Իսկ գները պետք է կայունան,  նախ որ պարզ մարդը կարողանա տուն գնի, ապրի ու չմտածի հայրենիքից գնալու մասին , և կարևոր է որ տնտեսությունը սկսի աշխատել»,-մանրամասնում է մասնագետը։

Եկամտահարկի հետ կապված՝ Կարապետ Հովհաննիսյանն իր դիտարկումն ունի․ 

«Եկամտահարկի վերադարձի մասին հակասոցիալիստական օրենքը իրականում ճիշտ է օր առաջ հանելը  ։Բարձր աշխատավարձ ունեցողը հարկի հաշվին գնում ու թանկով վարձով է տալիս այն չունեցողին ։

Սոցիալական բնակարանաշինության խնդիրը Ազգային Անվտանգության խնդիր է , և այլընտրանք չունի։

Գործող կամ ապագա որևէ իշխանություն, եթե այդ խնդիրը չհամարի օրակարգային,  մնացած բոլոր հարցերը կարելի է համարել ձախողած։

Բիզնես ու նեղանձնային կլանային շահերի մոտեցմամբ երկիր չեն պահում, համենայնդեպս, մեր աշխարհագրական դիրքում և մեր աշխարհաքաղաքական իրավիճակում հայտնված։ Երկիրը պահում է մարդը , որը այդ տարածքում ունի ապրելու տանիք ։Արտագաղթ չլինելու, վերադարձ ունենալու համար պետք է հասանելի դառնա բնակարանը ։

Մանրամասն պատկերացնում եմ՝ ինչի մասին եմ խոսում, ու դա հնարավոր է, ստեղծել հնարավորություն առանց կանխավճարի ամսական 150.000-200.000դր․ վճարով եւ 20 տարում ունենալ բնակարան, այդ ծրագրից չի տուժվելու ոչ մեկ։ Շինարարը աշխատելու է, շինանյութը վաճառվելու է, ներքին հարդարման պարագաները վաճառվելու են ավելի լավ , միայն հարուստ կառուցապատողները կդադարեն հարստանալ, բայց կդիմանան դրան, քանի որ փոխարենը կստեղծվի ամուր ու պաշտպանված երկիր, որտեղ իրենց արդեն եղած ունեցվածքը ավելի պաշտպանված կլինի»,-նշում է մասնագետը՝ նկատելով, որ հիմա պետությունը մեկ քայլ էլ է կատարել գները չիջնելու համար, նոր սկսողների համար շինթույլտվությունները, տուրքերը և հարկերը բարձր են, այդպիսով պետությունը փորձում է հին ու նախկին խոշոր կառուցապատողներին արտոնյալ դաշտում դնել և պաշտպանել, որ նորերը չկարողանան էժան գնով մտնել շուկա, ստացվում է՝  նոր իշխանությունները նախկին կառուցապատողների պաշտպանն են։